Đặt cọc là một trong các biện pháp bảo đảm được quy định tại Điều 292, Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 và không bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm được quy định tại Điều 4 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 của Chính phủ “Về đăng ký biện pháp bảo đảm”.
Mục đích đặt cọc: Có thể chỉ bảo đảm việc giao kết hợp đồng, có thể chỉ bảo đảm việc thực hiện hợp đồng nhưng cũng có thể mang cả hai mục đích đó. Do đó, mục đích của hợp đồng đặt cọc tùy thuộc vào sự thỏa thuận của các bên và căn cứ vào thời điểm đặt cọc với thời điểm giao kết của hợp đồng được bảo đảm bằng biện pháp đặt cọc để xác định mục đích của việc đặt cọc. Việc chỉ ra mục đích của đặt cọc có ý nghĩa quan trọng để xác định hiệu lực của đặt cọc.
Hiện nay, trong một số trường hợp các bên tự thỏa thuận ký hợp đồng đặt cọc chỉ nhằm bảo đảm việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng tại thời điểm giao kết hợp đồng thì bên nhận tiền cọc: Chưa đứng tên chủ sử dụng đất (Trong thời gian đợi kết quả đăng ký nhận chuyển nhượng QSD đất “Đăng ký vào sổ địa chính”) hoặc đứng tên chủ sử dụng đất nhưng quyền sử dụng đất đang là tài sản bảo đảm (thế chấp). Đó đó, hợp đồng đặt cọc đã ghi rõ sự thỏa thuận:
- “Bên đặt cọc đã biết rõ thông tin về thửa đất cũng như tình trạng pháp lý QSD đất”
- Thời gian hai bên tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng: “Ngay sau khi bên nhận tiền cọc nhận được giấy CNQSD đất theo giấy hẹn” (Trường hợp bên nhận cọc chưa đứng tên chủ sử dụng đất); “Chậm nhất là ngày.../.. /...bên nhận cọc phải xóa thế chấp..Ngay sau đó, hai bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng” (Trường hợp QSD đất đang thế chấp).
Đến ngày kết hợp đồng theo thỏa thuận, bên nhận tiền cọc từ chối giao kết, với lý do: “Bên nhận tiền cọc không phải là chủ sử dụng đất” hay “Tại thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc, QSD đất đang thế chấp” dẫn đến tranh chấp; giải quyết tranh chấp này hiện có 02 quan điểm khác nhau. Trong phạm vi bài viết tôi nêu để cùng trao đổi:
1. Quan điểm 1:
- Trường hợp bên nhận cọc “Chưa đứng tên” chủ sử dụng đất:
Khoản 3 Điều 167, khoản 3 Điều 188 Luật đất đai 2013, Điều 401 và Điều 503 của Bộ luật Dân sự năm 2015, quy định: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 138 Bộ luật dân sự năm 2015 và khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, thì: Chỉ có chủ sử dụng đất hoặc cá nhân, pháp nhân được chủ sử dụng đất ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, mới được thực hiện quyền xác lập, giao dịch quyền sử dụng đất.
Như vậy, tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc, bên nhận tiền đặt cọc không phải là chủ sử dụng đất và cũng không được chủ sử dụng đất ủy quyền để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự nên nội dung thỏa thuận giữa các bên là trái pháp luật (Có quan điểm: Vi phạm điều cấm) dẩn đến nội dung thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc không thực hiện được (Vô hiệu). Vì vậy, chấp nhận yêu cầu trả lại tiền cọc (Trả lại cho nhau những gì đã nhận).
- Trường hợp bên nhận tiền cọc là chủ sử dụng đất nhưng QSD đất đang là tài sản bảo đảm.
Theo Nghị định 102/2017/NĐ-CP ngày 1/9/2017 của Chính phủ quy định thủ tục đăng ký biện pháp bảo đảm, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm bằng tài sản, quản lý nhà nước về đăng ký biện pháp bảo đảm và Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, thì: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký, thời điểm đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật là thời điểm biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba.
Khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự năm 2015, quy định: Bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý. Như vậy, về nguyên tắc, bên nhận tiền cọc có thể chuyển nhượng QSD đất đang thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý. Tuy nhiên, hai bên thỏa thuận ký kết hợp đồng đặt cọc khi chưa được sự đồng ý của bên nhận thế chấp.
Vì vậy, hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu nên chỉ chấp nhận yêu cầu trả lại tiền cọc.
2. Quan điểm 2:
Các bên có thỏa thuận thời điểm kết hợp đồng chuyển nhượng QSD đất, đó là: “Ngay sau khi bên nhận tiền cọc nhận được giấy CNQSD đất theo giấy hẹn” (Trường hợp bên nhận cọc chưa đứng tên chủ sử dụng đất) hay “Chậm nhất là ngày.../.. /...” (Trường hợp QSD đất đang thế chấp).
Ngay sau khi bên nhận tiền cọc “nhận được giấy CNQSD đất theo giấy hẹn” đã thông báo cho bên đặt cọc biết; (Trường hợp bên nhận cọc chưa đứng tên chủ sử dụng đất) hay đúng thời hạn theo thỏa thuận“Chậm nhất là ngày.../.. /...” bên nhận tiền cọc đã xóa thế chấp và thông báo ngay cho bên đặt cọc biết nhưng bên đặt cọc từ chối ký kết hợp đồng chuyển nhượng.
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng QSD đất không ký kết được là lỗi hoàn toàn của bên đặt cọc nên bên đặt cọc bị mất cọc và bị phải cọc.
Tôi đồng tính với quan điểm này, bởi lẽ:
- Mục đích của giao dịch dân sự được quy định tại Điều 118 Bộ luật Dân sự năm 2015, cụ thể: “Mục đích của giao dịch dân sự là lợi ích mà chủ thể mong muốn đạt được khi xác lập giao dịch đó”.
Với quy định nêu trên, thì: Các bên giao kết hợp đồng đặt cọc chỉ nhằm mục đích ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSD đất (lợi ích mà các bên mong muốn đạt được khi ý kết hợp đồng đặt cọc là ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSD đất).
- Khi giao kết Hợp đồng đặt cọc, các bên có thỏa thuận để xác định về một sự kiện, đó là: “Ngay sau khi bên nhận tiền cọc nhận được giấy CNQSD đất theo giấy hẹn”; “Chậm nhất là ngày.../.. /...bên nhận tiền cọc phải xóa thế chấp”; khi sự kiện đó xảy ra thì hợp đồng được thực hiện nên Hợp đồng đặt cọc các bên đã giao kết là “Hợp đồng có điều kiện” được quy định tại Điều 120 và khoản 6 Điều 402 Bộ luật Dân sự năm 2015. Theo đó, sự kiện “Nhận giấy CNQSD đất” hay “Xóa thế chấp” là sự kiện mang tính khách quan và không vượt quá khả năng của con người nên thời điểm phát sinh hiệu lực hợp đồng (Thời điểm ký kết hợp đồng chuyển nhượng) là thời điểm sự kiện xảy ra (“nhận được giấy CNQSD đất theo giấy hẹn” hay “Phải xóa thế chấp” xảy ra).
- Pháp luật dân sự, pháp luật đất đai cũng như pháp luật liên quan không có quy định: Cá nhân, pháp nhân là chủ sử dụng đất nhưng quyền sử dụng đất đang thế chấp hoặc chưa đứng tên chủ sử dụng đất thì không được ký kết hợp đồng đặt cọc (Chỉ) nhằm mục đích ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSD đất; Khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự năm 2015 chỉ quy định “Hạn chế quyền chuyển nhượng khi QSD đất đang thế chấp” mà thôi.
Như vậy, ngay sau khi bên nhận tiền cọc “nhận được giấy CNQSD đất theo giấy hẹn” đã thông báo cho bên đặt cọc biết (Trường hợp bên nhận cọc chưa đứng tên chủ sử dụng đất) hay đúng thời hạn theo thỏa thuận“Chậm nhất là ngày.../.. /...” bên nhận tiền cọc đã xóa thế chấp và thông báo ngay cho bên đặt cọc biết nhưng bên đặt cọc từ chối ký kết hợp đồng chuyển nhượng thì bên đặt cọc đã vi phạm thỏa thuận nên phải bị mất cọc và bị phải cọc.
Trên là một số tình huống về tranh chấp hợp đồng đặt cọc để bảo đảm thực hiện giao kết hợp đồng chuyển nhưựng quyền sử dụng đất, nhưng hiện đang tồn tại nhiều quan điểm khác nhau chưa thông nhất, mong bạn đọc cùng trao đổi.
Trần Quốc Huy
TAND thành phố Đông Hà
Loading...
